Супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры: что делать

11.06.2021

Супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры: что делать

Этот вопрос очень часто возникает у супругов при отчуждении недвижимости — продаже, дарении, мене на другое имущество. Правовой режим общего имущества супругов до момента расторжения брака, то есть пока они остаются супругами, регулируется нормами Семейного кодекса (далее – СК РФ), а после расторжения брака — Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

По общему правилу, владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов (п. 1 ст. 35 СК РФ). При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Требование о необходимости получения одним супругом нотариально удостоверенного согласия другого супруга на распоряжение недвижимостью по-прежнему действует и не отменено.

Однако теперь Росреестр не вправе требовать предоставления согласия супруга для проведения государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику и не уполномочен выяснять  вопрос о наличии или отсутствии такого согласия.

То есть даже при отсутствии согласия супруга регистрация будет проведена без приостановления и предварительного уведомления сторон сделки. 

Вместе с тем, при регистрации перехода права на нового собственника в Единый государственный реестр недвижимости ЕГРН вносится запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки.       

Информация об отсутствии согласия супруга отражается в выписке из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости, что может в дальнейшем затруднить отчуждение или совершение иных сделок с объектом недвижимости, так как такая сделка является оспоримой. То есть, впоследствии супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Конечно такая запись по сути является ограничением прав нового собственника. Кроме того, погасить эту запись, предоставив согласие на сделку после проведенной регистрации, НЕЛЬЗЯ!

Уважаемые заявители! Управление рекомендует не пренебрегать указанной информацией и, продавая квартиру или иное нежилое помещение (офис, магазин), приобретенное супругами в период брака, перед тем как совершать сделку по государственной регистрации перехода права собственности, необходимо оформить у нотариуса согласие супруга на совершение сделки другим супругом. 

  • На практике заявители интересуются, если один из супругов владеет недвижимостью на праве единоличной собственности зачем же ему спрашивать согласие у второй половины, да еще и тратиться на нотариуса?
  • Разберемся подробнее и перечислим случаи, когда согласие супругов на продажу недвижимости НЕ ТРЕБУЕТСЯ:
  • — жилье или коммерческое помещение куплено мужем/женой в добрачный период;
  • — квартира (дом) получена по праву наследования после умершего родственника или стала собственностью благодаря договору дарения;
  • — жилое помещение приватизировано без участия второго супруга;
  • — имеется брачный договор, согласно которому одна из сторон распоряжается имуществом на свое усмотрение.

Внимание! В подготовке и предоставлении согласия на сделку нет необходимости также в том случае, если жилье изначально оформлялось на двух собственников – мужа и жену. В случае передачи собственности другим людям оба владельца визируют договор купли–продажи. Тогда получать разрешительные бумаги не потребуется.

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

28.01.19

М.Полуэктов / АК Полуэктова и партнеры

В своей практике мы много раз сталкивались с требованиями признать сделку недействительной на основании того, что такая сделка была совершена без согласия супруга либо такое согласие являлось порочным.

Причем в большинстве случаев желание “поломать” сделку и отобрать ценный актив возникало у лиц, действовавших недобросовестно. Супруг просто заявлял, что он якобы не знал о данной сделке и не давал согласие на ее совершение.

Для добросовестного контрагента по сделке риски потерять приобретенное имущество очень существенны.

Разберемся во всех нюансах подобных дел.

Корни проблемы

В российской правовой системе де-факто существует режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, ЕГРН) собственником может значиться один человек, а на самом деле существует и другой собственник — его супруг, о котором добросовестный приобретатель может и не знать.

И это нисколько не противоречит правилу ст.8.1 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК), согласно которому права на имущество, подлежащие гос.регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в гос.реестр.

Дело в том, что после данных слов стоит оговорка “если иное не установлено законом”. И это “иное” установлено ст.34 Семейного кодекса РФ (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью “независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено”.

Если второй (“незарегистрированный в реестре”) супруг такой же собственник, что и первый, значит с его мнением нужно считаться.

По общему правилу п.2 ст.35 СК при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Такую сделку можно оспорить по мотивам отсутствия согласия другого супруга только если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Однако из этого общего правила есть одно исключение — это п.3 ст.35 СК, согласно которому для определенных трех типов сделок необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, т.е. презумпция согласия супруга в этих случаях не действует.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу п.3 ст.35 СК нотариальное согласие супруга необходимо для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

  1. Либо это должна быть сделка по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

Это не только сделки с недвижимостью, но и сделки с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатами интеллектуальной деятельности и средствами индивидуализации (в ряде случаев), маломерными и некоторыми иными судами морского и внутреннего плавания, воздушными судами.

Права на автомобили и акции гос.регистрации не подлежат, а потому для совершения сделки с ними не требуется нотариальное согласие супруга.

  1. Либо это должна быть сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор ренты, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и бездокументарных ценных бумаг), наследственный договор, сделка по распоряжению недвижимым имуществом на условиях опеки, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор по отчуждению или залога доли в праве общей собственности на недвижимость.

  1. Либо это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор ипотеки или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок 1 год и более).

Следует различать понятия “гос.регистрация перехода права на имущество” и “гос.регистрация сделки”.

Например, при совершении сделки купли-продажи нежилого помещения регистрируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Такой договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

А вот при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры регистрируется и сам договор, и переход права. Такой договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Требования к содержанию согласия супруга

Нередко один супруг берет у другого супруга нотариальное согласие на отчуждение любого совместно нажитого имущества без какой-либо конкретики. Росреестр принимает такое согласие и регистрирует переход права.

В дальнейшем супруг, давший такое “общее” согласие, может попытаться оспорить сделку по отчуждению общего имущества, ссылаясь на п.3 ст.157.1 ГК, в котором сказано: “В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие”.

Как правило, суды в подобных спорах отказываются распространять на согласие супруга действие ст.157.1 ГК и сохраняют сделку.

Дело в том, что данная статья применяется, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, а суды не признают супругов “третьими лицами по отношению друг к другу” (они ведь — сособственники) и исходят из того, что ст.

35 СК “не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на совершение сделки по распоряжению имуществом конкретного объекта недвижимого имущества, на отчуждение которого оно дается, не содержит запрета давать одним супругом другому супругу согласие на отчуждение любого принадлежащего им имущества без указания его конкретного перечня” (Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

Правда встречается и другая практика, по которой ст.157.1 ГК признается общей, а ст.35 СК — специальной. Здесь действует уже следующая логика. В п.1 ст.157.1 ГК сказано, что “правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом”.

Читайте также:  Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок действий 2021

В ст.35 СК “другое” (что в согласии супруга предмет сделки можно не указывать) не предусмотрено. А потому некоторые суды применяют правило п.3 ст.157.1 ГК о необходимости конкретизации предмета сделки в нотариальном согласии супруга и не признают “общее” согласие супруга.

Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга

Сразу надо сказать, что сделки, совершенные без нотариального согласия супруга, оспоримы. То есть они действительны пока суд не признает их недействительными (именно поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).

Что касается оспаривания таких сделок, то здесь не все так просто и практика судов на данный момент неоднородна.

Есть три нормы, о применении которых можно говорить:

  1. Применительно к сделкам, совершенным без согласия третьего лица — п.2 ст.173.1 ГК:

“Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, … может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица …”.

  1. Применительно к совместной собственности вообще (не важно — супругов или нет) — п.3 ст.253 ГК:

“Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом”.

  1. Применительно к совместной собственности исключительно супругов — п.3 ст.35 СК:

“Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки”.

Как видно, первые две нормы ГК защищают интересы добросовестного приобретателя. По ним, если зарегистрированный в ЕГРН собственник продаст квартиру без необходимого нотариального согласия своего супруга, но будет установлено, что покупатель не мог знать о существовании у продавца супруга, то суд оставит сделку в силе. В этом случае может пострадать супруг.

Однако в третьей норме (ст.35 СК) о фигуре добросовестного приобретателя ничего не говорится.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три нормы между собой, какую и когда надо применять?

В первой норме (ст.173.1 ГК) говорится о согласии “третьего лица”. А, как было указано выше, суды в большинстве своем не считают супруга “третьим лицом” по отношению к другому супругу. Суды считают их равноправными собственниками.

Кроме того, первая норм по своему содержанию аналогична второй (ст.253 ГК). Поэтому первую норму можно из нашего анализа исключить и сравнивать только ст.253 ГК (которая защищает добросовестного приобретателя) и ст.35 СК (которая такой защиты не дает).

Есть общее правило — специальная норма имеет приоритет на общей, общая норма применяется в части, неурегулированной специальной нормой.

С этих позиций однозначно ст.35 СК имеет приоритет над ст.253 ГК. Но вот вопрос: ст.35 СК полностью вытесняет ст.253 ГК или нет?

Есть два варианта толкования:

  1. Данные статьи говорят о разном — в п.3 ст.253 ГК говорится о необходимом условии для признания сделки недействительной (если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия), а в ст.35 СК в дополнение к этому говорится о том, в какой срок супруг может заявить иск о признании сделки недействительной.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя защищены.

Скажем сразу, данный подход больше встречается в юридической литературе нежели в судебной практике. Возможно потому, что непонятно зачем в таком случае законодателю надо было устанавливать специальный годичный срок исковой давности для таких дел, если этот же срок уже установлен в п.2 ст.181 ГК. То есть, при таком подходе специальная норма ничего нового не устанавливает, что странно.

  1. Пункт 3 ст.35 СК полностью отменяет ст.253 ГК, так как только в этом случае в специальной норме ст.35 СК можно найти какой-то смысл.

При таком толковании интересы добросовестного приобретателя абсолютно не защищены и именно этот подход главенствует в судебной практике.

В этом случае последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга кардинально различаются в зависимости от того, когда была совершена сделка по распоряжению общим имуществом — в период брака или после его расторжения.

Если сделка была совершена в период брака, то применяется ст.35 СК — супруг, не давший нотариального согласия на сделку может оспорить ее и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

Если сделка с общим имуществом была совершена после расторжения брака, то ст.35 СК применить уже нельзя, так как на момент совершения сделки участники совместной собственности супругами не являлись. Соответственно никакого нотариального согласия бывшего супруга получать не надо было. В этом случае должна применяться ст.

253 ГК, по которой согласие второго участника совместной собственности предполагается, сделку можно оспорить только в случае, если доказано, что приобретатель был недобросовестным, т.е. знал или заведомо должен был знать о том, что другой участник совместной собственности (бывший супруг) был против сделки (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.

2017 N 16-КГ17-4).

Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов

Приобретение нажитого в браке имущества у бывшего супруга (т.е. после расторжения брака) достаточно безопасно.

Однако приобретение нажитого в браке имущества у одного из супругов в течение его брака сопряжено с большими рисками.

Если даже продавец предоставит покупателю нотариально удостоверенное заявление, что в браке не состоит, а также свой паспорт без отметки о заключении брака, то это ничего не значит. Может “объявиться” второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, и отобрать имущество даже у добросовестного приобретателя.

В этом вопросе российский законодатель отдает предпочтение интересам супруга в ущерб стабильности гражданского оборота.

На этом нередко строятся мошеннические схемы.

Пример из практики: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. у себя на родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Далее он решил продать долю в ООО, которая была приобретена в браке. Алиев Т.И. оформил у нотариуса заявление об отсутствии режима совместной собственности в отношении доли в ООО (т.е.

сознательно скрыл наличие брака), в его российском паспорте не было отметки о его семейном положении. После сделки объявилась Яничкина Е.В. и успешно оспорила сделку (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ЭС17-20998). Добросовестный приобретатель конечно может получить решение суда о взыскании с Алиева Т.И.

убытков, но будет ли оно исполнено?

Особенно осторожным надо быть когда сделка совершается через представителя по доверенности. Желательно запросить у него нотариально заверенную копию паспорта доверителя, чтобы хотя бы по паспорту проверить его семейное положение.

Способа полностью исключить такие риски не существует.

Да, уже создан и тестируется Единый государственный реестр актов гражданского состояния и это сильно снизит риски. Но из него Вы все равно не узнаете о наличии у Вашего контрагента зарубежного брака. Дело Алиева Т.И. тому пример.

Супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры: что делать?

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Если супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры, заключить сделку будет сложно. Решения о распоряжении имуществом, нажитым в браке, принимают совместно. Если прийти к единому мнению пара не может, семейные активы подлежат разделу.

Справочная информация

В отношении имущества, приобретенного супругами в период брака, устанавливается режим совместной собственности (ст. 34 СК РФ). Доли признаются равными. Правило действует, даже если муж и жена:

  • имеют разный доход;
  • не располагают заработком в связи с уходом за детьми, больными и престарелыми родственниками;
  • приобретают временную или стойкую нетрудоспособность.

При разделе активов закон разрешает отступать от принципа равенства долей. Такое решение принимают, исходя из интересов общего несовершеннолетнего ребенка. Кроме того, суды учитывают недобросовестное поведение граждан.

Если во время совместного ведения хозяйства муж или жена растрачивали средства, уклонялись от трудовой и профессиональной деятельности, иным образом причиняли имущественный вред семье, их долю уменьшают (ст. 39 СК РФ).

Служители Фемиды оценивают ситуацию комплексно, анализируют причинно-следственные связи.

Из общего имущества супругов исключаются ценности, полученные безвозмездно (подарки, наследство, бесплатная приватизация). К личной собственности ст. 36 СК РФ относит также индивидуальные вещи. Эта категория не охватывает драгоценности и предметы роскоши.

Не подлежат разделу и активы, приобретенные гражданами до брака. Однако правило применяется с изъятиями.

Читайте также:  Как при ликвидации ООО передать имущество учредителю

Пример:

Иванова приобрела деревянный дом за 500 000 рублей. Через несколько лет она вышла замуж за Петрова. Пара пристроила к жилому зданию несколько комнат, возвела на участке хозяйственные постройки. В результате стоимость недвижимости увеличилась на 3 000 000 рублей. Спустя некоторое время супруги решили развестись. Иванова отказалась делить с мужем дом. Женщина ссылалась на ст. 36 СК РФ.

Рассматривая дело, суд напомнил участникам о существовании особой оговорки. Статья 37 Кодекса допускает установление совместного режима в отношении личного имущества. Условием становится создание неотделимых улучшений на общие средства. Такие изменения должны существенно увеличить стоимость актива. По итогам разбирательства бывший муж получил долю в праве на дом.

Договорный режим действует после заключения брачного контракта. Документ составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Соглашением разрешается разграничивать права не только на нажитое имущество, но и на ценности, которые семья приобретет в будущем (ст. 40 СК РФ). При наличии брачного контракта принадлежащими активами супруги распоряжаются по личному усмотрению.

Правила оформления согласия

При отчуждении совместно нажитой недвижимости потребуется одобрение обоих супругов.  Регистрация объекта на имя мужа или жены не отменяет этого требования. Юридическое значение будет иметь факт нахождения в браке на момент приобретения.

Подтвердить законность сделки можно двумя способами:

  • подписание договора обоими собственниками;
  • нотариальное удостоверение согласия.

Нарушение этого правила приводит к отказу в государственной регистрации. Сотрудники Росреестра приостанавливают либо возвращают заявления сторонам сделки. Кроме того, супруг, интересы которого были ущемлены, может настаивать на недействительности договора.

Порядок оформления согласия регламентируется Основами № 4462-1.

При составлении документа нотариус устанавливает личность участников, разъясняет правовой смысл и последствия процедуры, удостоверяет добровольность подписания.

За услугу взыскивается пошлина и вознаграждение по тарифам региональной палаты. Принудить человека к выдаче согласия нельзя. Нотариус откажется заверять документ, составленный под давлением.

Что делать, если супруг не намерен продавать квартиру

В этом случае реализовать объект или иным образом передать права удастся лишь после официального раздела. Муж и жена могут заключить брачный договор или нотариальное соглашение.

При возникновении спора вопрос разрешается судом. Инициировать процесс супруги вправе как в период брака, так и после его расторжения. В отношении спорных активов семьи будет установлен режим раздельной долевой собственности. Распорядиться своей частью квартиры супруг сможет, соблюдая правила о преимущественном выкупе (ст. 246 и 250 ГК РФ).

Алгоритм выглядит следующим образом:

  1. Заключение брачного договора, нотариального соглашения о разделе имущества или вступление в силу решения суда.
  2. Регистрация нового статуса квартиры в ЕГРН.
  3. Определение выкупной цены доли в праве на недвижимость.
  4. Направление супругу письменного предложения о приобретении части квартиры.
  5. Ожидание ответа на протяжении 1 месяца либо оформление нотариального отказа.
  6. Заключение договора с третьим лицом по объявленной стоимости.

Напомним также, что сделки с долевой собственностью совершаются в нотариальной форме. Соответствующее правило закреплено законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.

Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить

Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.

Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры

Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.

Недвижимость купили или приватизировали в браке

Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.

Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.

Недвижимость отремонтировали на общие деньги

Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).

По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.

Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно

Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:

Подарена одному супругу

Досталась одному супругу в наследство

Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался

Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора

В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).

Как оформить согласие супруга

Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.

Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:

Паспорт супруга, который соглашается на продажу

Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН

Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.

Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.

Документы предоставляют нотариусу в оригинале.

Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.

Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.

Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.

Чем опасна сделка без согласия супруга

Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.

По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.

Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.

Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.

Сейчас читают

Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году

Как выписаться из квартиры при ее продаже

Детские пособия: как быстро оформить документы и получить максимальные выплаты

Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?

Имущество, приобретенное в браке, кроме приобретенного по безвозмездным сделкам (дарение, завещание, приватизация), входит в состав общего совместного имущества супругов, если супруги не установили режим раздельной собственности брачным договором. 

Сделки с совместно нажитым имуществом заключаются с согласия обоих супругов. Предполагается, что один из супругов, совершая сделку по распоряжению общим имуществом, действует с согласия другого супруга. Однако для некоторых сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для совершения каких сделок требуется нотариально удостоверенное согласие супруга?

  • сделок по распоряжению совместно нажитым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по отчуждению недвижимого имущества: продажа, дарение, мена)
  • сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки по покупке или продаже доли в уставном капитале)
  • сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации (например ДДУ, договор уступки прав по требований по ДДУ — от супругов цедента и цессионария, если распространяется режим совместной собственности, договор аренды, подлежащий регистрации)

Обратите внимание! Нотариальное согласие требуется только в случае, если на имущество распространяется режим совместной собственности, и сделка относится к одному из трех видов сделок, для совершения которых требуется согласие в установленной форме. То есть при совершении сделки необходимо:

  • определить, является ли отчуждаемое или приобретаемое имущество совместно нажитым
  • определить, относится ли совершаемая сделка к перечисленным выше видам, для заключения которых нужно письменное согласие
  • Пример № 1: Вы приобретаете объект недвижимости по договору купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости не регистрируется (регистрируется переход права собственности, а не договор). При этом если вы являетесь покупателем (соответственно совершаете сделку не по распоряжению правами на недвижимость), а сделки не требует нотариальной формы (например, сделки с долями в праве собственности), то нотариальное согласие супруги не нужно получать.
  • Пример № 2: Между продавцом и супругой продавца заключен брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на все имущество, приобретаемое в браке. В этом случае согласие супруги продавца на сделку купли-продажи не требуется.
  • Пример № 3: Квартира приобретена по договору дарения в браке. На такую квартиру не распространяется режим совместной собственности. Поэтому не требуется согласие супруги продавца на сделку.
  • Пример № 4: Физические лица заключают договор уступки прав требования по ДДУ. Оба состоят в браке, брачный договор отсутствует. В этом случае нужно получить нотариальное согласие супруги как цедента, так и цессионария, так как договор уступки по ДДУ является регистрируемой сделкой.
Читайте также:  Сколько хранить документы после ликвидации ООО

Какие сделки должны заключаться обязательно в нотариальной форме

Поручительство как один из способов обеспечения исполнения обязательства, ответственность по которому несет лично поручитель, не является сделкой по распоряжению общим имуществом супругов.

Договор поручительства не является также сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем на его заключение не требуется получения нотариального согласия другого супруга.

Заключение договора поручительства означает не распоряжение каким-либо нажитым совместно в браке имуществом, а только лишь принятие на себя поручителем обязательства отвечать солидарно или субсидиарно в случае неисполнения должником своих обязательств. При этом поручитель отвечает только своим личным имуществом.

На все супружеское имущество при недостаточности у поручителя личного имущества для удовлетворения требований кредитора взыскание не может быть обращено, оно допускается только в части причитающейся ему доли (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2016 г. № 

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена. 

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

Вернуться

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

  • Получение жилплощади по наследству.
  • Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
  • Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

Вернуться

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

  1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
  2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно.  При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
  3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

Вернуться

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой. 

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

  • А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.
  • Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.
  • Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Вернуться

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *