Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

С 2015 года страна переходит на кадастровую стоимость недвижимости. Для нее установлен специальный алгоритм оценки и цели применения. Сегодня поговорим о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной квартиры, где ее посмотреть и каким образом снизить.

Сравнительная таблица

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости чаще всего значительно различаются. Различие между ценами может превышать 100%, особенно если речь идет о земельном участке, предназначенном для коммерческих целей. В ряде случаев цена по данным кадастра может быть равна рыночной – это самый позитивный вариант для собственника квартиры.

Вид стоимости Кто устанавливает Для чего нужна Особенности Где смотреть
Кадастровая Утверждается местной администрацией, оценку проводят специалисты-оценщики Исчисление налога на недвижимость и НДФЛ с продажи квартир Определяется методом массовой оценки и не учитывает индивидуальные особенности квартиры Выписка из ЕГРН или портал Росреестра
Рыночная Стороны сделки по собственному желанию или профессиональный оценщик по заявке собственника Проведение сделок с недвижимостью Наиболее адекватная оценка квартиры, т.к. учитываются нюансы жилья Указывается в ДКП или другом договоре

Отличие цен вызвано разницей в методе их определения. Вопрос, почему кадастровая стоимость квартиры выше рыночной или ниже – причины такого положения вещей рассмотрим ниже.

Внимание! Высокая кадастровая стоимость не означает, что покупатель обязан приобрести квартиру именно по этой цене. Решающую роль в сделке всегда играет рыночная стоимость, которая достигается с помощью торга.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость  недвижимого имущества – это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель готов купить квартиру. Она определяется свободно, исходя из собственных представлений участников сделки. Записывается достигнутая договоренность непосредственно в договоре – это и есть рыночная цена. Нормативно понятие рыночной цены можно найти в ст. 40 НК РФ.

Важно! Рыночные цены в России – свободны. Прямой контроль от налоговых органов допускается только в ряде случаев, к которым обычная купля продажа квадратных метров не относится. Косвенный контроль проводится именно за счет разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

Как рассчитывается и для чего нужна

Если рыночную стоимость рассчитывают сами стороны сделки, то они могут установить ее свободно полностью на свое усмотрение. Обычно цена сделки зависит от:

  • площади квартиры в целом, количества и метража отдельных комнат;
  • типа санузла, наличия подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • исправности коммуникаций – электрики, водо- и газопровода, канализации, тепла;
  • качества и давности ремонта, наличия мебели;
  • этажности, года постройки дома, состояния подъезда.

Очень большое значение имеет район, в котором находится жилплощадь. В центре жилье дороже, на периферии дешевле. Цена также снизится, если имеется несогласованная перепланировка, залог на квартире или опасность появления претензий на жилплощадь.

Рыночная стоимость необходима для проведения сделок: купли-продажи, мены, оформления залога на жилье, продажи с торгов. Для дарения она тоже может пригодиться – чтобы одаряемый имел базу, с которой в дальнейшем исчислил НДФЛ.

Профессиональный расчет

За более профессиональным расчетом можно обратиться к независимому оценщику в любое оценочное бюро. В арсенале специалиста – три метода оценки недвижимости:

  • Доходный. Подходит для коммерческой продажи квартир. В этом случае учитывается стоимость ожидаемого дохода, который данная недвижимость может принести в будущем. Для частной продажи не применяется
  • Затратный. Применяется, если продается частный дом на земле. Здесь учитывают износ недвижимости и сумму, необходимую для ее восстановления.
  • Сравнительный – сопоставление, выявление соотношения стоимости недвижимости, расположенной в той же местности. Наиболее подходит для купли-продажи квартир на вторичном рынке. Здесь происходит сравнение аналогичных объектов, а итоговый результат максимально приближен к реальности.

Важно! Оценщик обязательно выезжает на место и осматривает квартиру.

Стоимость расчета зависит от цен, сложившихся в регионе. В среднем цена одной оценки будет приблизительно 10 000 рублей.

Кадастровая стоимость

Рассмотрим, что такое кадастровая стоимость на рынке жилья. Кадастровая стоимость – это рыночная оценка, которую выполнили по государственному заказу кадастровые оценщики. Иными словами, это официальное мнение государства по поводу продажной стоимости квартиры. Редко кадастровая и реальная рыночная стоимость квартиры совпадают в связи с тем, что для оценки применяется другой метод.

Как рассчитывается и для чего нужна

Кадастровую оценку заказывают местные органы власти. Для работ отбирается квалифицированное оценочное бюро, которое и занимается определением итогового результата. Одновременно оценить нужно множество объектов, поэтому применяется метод массовой оценки – когда выводы применяются к группе объектов.

В ходе самой оценки учитывается:

  • локационное расположение объекта;
  • степень износа;
  • вид помещения (квартира, дом, земельный участок);
  • наличие и вид инженерных коммуникаций;
  • площадь квартиры, дома, земли.

Внимание! Оценка для целей ведения кадастра не учитывает индивидуальные особенности квартиры, например, наличие обременений, перепланировок и запретов. Визуальная оценка также не производится – специалист работает только с документами и сведениями, взятыми из ресурсов.

Именно поэтому рыночная и кадастровая стоимости квартиры отличаются между собой – для их выявления используются разные методы и исходные данные.

Цена по сведениям кадастра требуется для официальных расчетов:

  • рассчитать налог на недвижимость;
  • рассчитать налог от продажи квартиры.

Налог на имущество ранее рассчитывался от инвентаризационной цены. С 2021 года все регионы страны перейдут на расчет от сведений кадастра.

Сумма дохода от продажи квартиры, которую продавец приобрел в 2016 году и позже, будет зависеть от оценки по данным кадастра. Если сумма по договору больше, чем 70% от официальной оценки, то НДФЛ рассчитывается от цены договора. Если меньше – за основу берется цена по данным кадастра квартиры, умноженная на 0,7.

Где посмотреть

Посмотреть официальную сумму не выходя из дома можно через сервис Росреестра. Для этого:

  1. В окне запроса ввести номер (условный или по кадастру) или адрес объекта, проверочные цифры, нажать «Сформировать запрос»Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году
  2. Выбрать из списка нужный объект недвижимости.Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году
  3. Откроется карточка объекта, в которой будут искомые сведения и дата последней оценки.Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Внимание! Если необходимы официальные данные о результатах работы государственных оценщиков, можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта через МФЦ или личный кабинет Росреестра. Эта процедура бесплатна. Не стоит путать с обычной выпиской из ЕГРН на жилье – этот документ платный.

Что делать, если кадастровая стоимость высокая

Есть определенный порядок, что делать с высокой стоимостью (Москва, регионы). Если разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости  слишком большая, то собственник будет переплачивать по налоговым отчислениям, а при продаже рискует получить доначисление по НДФЛ.

Снизить ее можно, если имеется рыночная оценка квартиры. Уполномоченный орган будет обязан установить кадастровую цену на уровне рыночной. Обратиться можно в комиссию при региональном Росреестре или в суд субъекта.

Пошаговая инструкция:

  1. Обратиться к независимому оценщику, получить отчет об оценке.
  2. Написать заявление о пересмотре.
  3. Подать заявление в комиссию или суд.
  4. Комиссия рассмотрит дело за месяц, суд – от двух месяцев и дольше.
  5. Получить решение уполномоченного органа. Если рассматривал суд – передать решение в Росреестр.
  6. Получить новую выписку о квартире с новыми кадастровыми данными.

Ознакомиться с порядком оспаривания подробнее и скачать необходимые документы можно по этой ссылке.

Отличие кадастровой цены от рыночной вызывает массу вопросов у участников вторичного рынка. Сегодня в сделке определяющее значение имеет рыночная, а при исчислении налога – кадастровая. Если кадастровая намного превышает рыночную, ее можно снизить через комиссию или суд.

Если остались вопросы – задайте их нашему дежурному юристу в чат.

Команда портала будет благодарна вам за лайк и репост статьи!

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, узнать кадастровую стоимость, отличие от рыночной стоимости и как рассчитывается

Вопрос определения кадастровой стоимости жилья становится актуальным при совершении сделок с недвижимостью.

Указанный параметр влияет на то, какую сумму придется перечислить продавцу имущества в качестве налогов за факт реализации квадратных метров.

Отчуждатель объекта недвижимости зачастую не знает, где узнать кадастровую стоимость квартиры, как она рассчитывается и можно ли ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости

В РФ термин «кадастровая стоимость» стал активно использоваться участниками гражданского оборота после принятия ФЗ №135 от 29.07.1998 г. Согласно ст.

3 нормативно-правового акта, параметр устанавливается бюджетными структурами.

Он фиксирует тот размер денежного эквивалента, который государство готово компенсировать собственнику жилья в случае его отчуждения.

В методиках расчета бюджетники не учитывают инвестиции в ремонтные работы, дизайн комнат, а также другие улучшения, которые владелец апартаментов произвел за свой счет. По указанной причине возникает разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры.

Но, оценивая жилье, государство не вправе игнорировать такие критерии как:

  • местонахождение недвижимого имущества;
  • формат объекта недвижимости (квартира, частное домовладение, общежитие, комната в «коммуналке» и прочее);
  • процент износа здания;
  • площадь апартаментов;
  • наличие инженерных коммуникаций (газо-, водоснабжение, электроэнергия и прочее).

Кадастровая стоимость квартиры в 2021 году – одна из главных составляющих расчета налогового бремени при отчуждении жилой недвижимости. Указанный параметр носит дифференцированный характер.

Читайте также:  Договор ренты с пожизненным содержанием: плюсы и минусы, образец и налоговые последствия

Жилую недвижимость принято оценивать по нескольким критериям. Причем участники рынка недвижимости иногда ставят знак равенства между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры. Но такая позиция ошибочна.

Денежный эквивалент квадратных метров на рынке устанавливается контрагентами с учетом мониторинга имеющихся предложений конкурентов и соблюдения принципа свободы «ценообразования». Никто из сторон не заставляет заключать сделку, если ее условия противоречат их интересам.

Кадастровая оценка жилья рассчитывается по индивидуальной методике, поэтому она не может быть идентична или максимально приближена к рыночной.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Валерия Борисова

Ген. директор компании «БК-Аркадия»

Четкой закономерности по поводу того, как соотносятся два параметра, не существует. Кадастровая оценка квадратных метров может как превышать, так и не дотягивать до рыночного показателя

На практике собственники квартир путают между собой два вышеуказанных параметра. Эксперты заявляют, что оба формата оценки стоимости жилья позволяют в переходный период минимизировать разницу между размером фискальных обязательств и текущими экономическими показателями.

Аналитики уверены, что целесообразнее было бы остановить выбор на рыночном варианте, но он слишком затратный для бюджета. Сочетание двух форматов определения стоимости жилья позволяет использовать усредненные показатели, которые упрощают процесс начисления налоговых платежей.

Важно! При определении государственной цены на квадратные метры, которая является приоритетной в расчетах фискальных обязательств, не учитываются индивидуальные улучшения, инвестированные в объект недвижимости (дизайн, перепланировка квартиры). Погрешность между рыночными и бюджетными показателями жилья может варьироваться от 30 до 70%.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Зачем нужна кадастровая стоимость жилья

Параметр необходим, чтобы рассчитать налог на имущество.

Кадастровая стоимость жилья – это инструмент, который позволяет улучшать показатели пополняемости бюджета.

На практике налоговые ставки могут корректироваться властями, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В регионах запланирован планомерный переход к использованию новых правил расчета фискальных обязательств при отчуждении жилой недвижимости.

Где используется кадастровая стоимость жилья

Государственная оценка квартиры необходима:

  • при совершении гражданско-правовых сделок;
  • при оформлении программы ипотечного кредитования, когда жилье используется в качестве залога;
  • при расчете налога на имущество (владельцы квадратных метров заинтересованы, чтобы размер фискального обязательства был меньше);
  • при оформлении социальных выплат и субсидий;
  • при рассмотрении споров в суде, объектом которых является жилая недвижимость;
  • при осуществлении процедуры приватизации квадратных метров.

Внимание! С 2020 года расчетом кадастровой стоимости квартиры на региональном уровне занимаются только государственные оценщики. Качество их работы будут контролировать власти субъектов РФ.

Согласно ФЗ №237 от 3.07.16 г. кадастровую оценку жилья осуществляют специалисты ГБУ (Государственные бюджетные учреждения), которые формируются в каждом регионе РФ. Решение о проведении процедуры принимается местными органами власти.

Поскольку вопрос: «Какая кадастровая стоимость будет у квартиры» относится к компетенции государственных структур субъектов РФ, они обращаются в Росреестр, чтобы был сформирован список объектов для пересмотра их цены. Алгоритм проведения процедуры следующий:

  • администрация получает перечень недвижимого имущества и передает его в ГБУ;
  • государственное бюджетное учреждение назначает исполнителя работ, который производит необходимые вычисления и составляет отчет по оценке;
  • эксперты ГБУ проверяют правильность расчетов исполнителя и при отсутствии ошибок утверждают документ.

Важно! Администрация должна проинформировать владельцев недвижимого имущества о пересмотре кадастровой стоимости в течение 1 месяца с момента принятия решения.

Сотрудники Государственного бюджетного учреждения также обязаны соблюсти бюрократические процедуры. Они должны разместить промежуточные итоги кадастровой стоимости жилья в интернете (опубликовав данные на официальном сайте) и предоставить данные в Росреестр.

После исправления неточностей скорректированный отчет по оценке публикуется на интернет — портале регистрационного органа.

В течение 2 месяцев собственники объектов недвижимости могут ознакомиться с заключением экспертов и при несогласии с ним выразить замечания в письменной форме, направив их через МФЦ или адресовав в ГБУ.

Государство инициирует пересмотр стоимости недвижимого имущества для обеспечения пополняемости бюджета. Чтобы исключить ошибки в налоговой базе, информация о цене жилья и земельных участков должна регулярно обновляться.

При реализации вопроса: «Как рассчитать кадастровую стоимость квартиры» на практике оценщики должны учитывать несколько параметров, которые впоследствии определяют размер фискальных обязательств.

Изменение кадастровой стоимости

Процедура корректировки цен на жилье со стороны специалистов ГБУ детализирована в ФЗ №237 от 3.07.16 г. и ФЗ №135 от 29.07.98 г. Кадастровая стоимость квадратных метров может пересматриваться в случае оспаривания экспертной оценки или проведения плановых (внеплановых) расчетов по инициативе региональных властей.

Внеочередной пересмотр цен на квадратные метры производится если:

  • индекс недвижимости в субъекте РФ снижается на 30%;
  • треть объектов недвижимости регионального уровня имеют идентичный показатель кадастровой и рыночной стоимости.

В 2016-2017 гг.

власти на местах в целях улучшения пополняемости бюджета стали сознательно повышать цены на недвижимость. Для снижения налогового бремени собственники жилья были вынуждены обращаться в суды.

Потерпевшим удалось отстоять материальные права, а государство запретило необоснованно увеличивать кадастровую цену объектов.

Важно! В переходный период регионам не рекомендовано применять повышающий коэффициент в ущерб интересам собственников квадратных метров.

  • изменилась его целевое назначение;
  • увеличилась его площадь;
  • изменились его технические параметры.

Если владелец жилья не знает о причинах, по которым была скорректирована цена объекта, он вправе запросить интересующую информацию в Росреестре.

Налог на доходы при продаже квартиры

Отчуждая жилье, продавец обязан оплатить налог. Кадастровая оценка объекта необходима для определения размера фискального обязательства.

Если контрагенты письменно зафиксировали, что цена сделки превышает 70% от экспертной оценки ГБУ, то НДФЛ удерживается с суммы, указанной в договоре.

В ситуации, когда в соглашении цена жилья не достигает вышеуказанного показателя, НБ будет составлять 70% кадастровой стоимости объекта.

Но правило действует в отношении объектов недвижимости, которые были оформлены в собственность после 1.01.2016 года.

Фискальный сбор на доходы от квартиры, которая приобретена ранее указанной даты, рассчитывается по стандартной схеме: (сумма договора — налоговый вычет) х 13%. 

Не рекомендуется занижать фактическую сумму сделки. Чтобы законно не платить НДФЛ, необходимо соблюсти сроки владения квартирой (3 и 5 лет — в зависимости от обстоятельств).

Продавец жилья может сэкономить на оплате НДФЛ, воспользовавшись налоговым вычетом. Государство предоставляет возможность уменьшения НБ на 1 млн. рублей (верхний порог), при соблюдении условий, перечисленных в ст. 217.1. НК РФ.

Если, например, в течение календарного года, отчуждатель недвижимого имущества продает квартиру за 8 млн. руб., то  НДФЛ (13%) будет рассчитываться из дохода в 7 млн. руб. Продавец жилья полностью освобождается от налогового бремени, если сумма сделки не превышает 1 млн. руб.

Право на вычет необходимо подтверждать документально (договор, расписка и прочее).

Альтернативный вариант снижения НБ – продажа квартиры по долям. Но придется заключать отдельный договор купли-продажи с каждым владельцем недвижимого имущества. Причем у каждого собственника возникает право снизить доход от реализации доли в квартире на верхний предел имущественного вычета.  Фискальный сбор будет рассчитан из той суммы, которая превысит 1 млн. руб.

Налог при дарении квартиры

При безвозмездной передаче недвижимости в сделках между физическими лицами НБ определяется с учетом государственной стоимости жилья. Необходимость исполнения фискального обязательства отпадает, если сторонами сделки являются близкие родственники (родители, дети, супруги, бабушки, дедушки).

Внимание! С 2021 года вводится прогрессивная шкала налогообложения. Если стоимость жилья составит не более 5 млн. рублей, размер НДФЛ останется прежним – 13%, а в случае оценки недвижимости в большую сумму – придется заплатить 15%.

Кадастровая стоимость квадратных метров определяет и размер госпошлины при регистрации некоторых сделок в нотариальной конторе. Причем при выдаче свидетельства о праве наследования заинтересованное лицо самостоятельно выбирает, на основании каких данных (рыночной, инвентаризационной или государственной цены объекта) будет рассчитываться фискальный сбор.

Определяя цену квадратных метров, специалисты ГБУ учитывают следующие факторы:

  • целевое назначение объекта;
  • площадь объекта;
  • технические характеристики объекта (год постройки, этажность и прочее);
  • удаленность объекта от административного округа;
  • наличие инфраструктуры в местности, где расположен объект;
  • стоимость квадратного метра и уровень доходов в регионе местонахождения объекта.

Производя расчеты, эксперты должны учитывать, что в теории разница между кадастровой и рыночной стоимости не должна быть существенной. Но на практике указанные параметры никогда не совпадают, поскольку оценщики не учитывают уровень спроса и предложения на жилье, а также принцип свободы ценообразования, которым руководствуются контрагенты, вступая в гражданско-правовые отношения.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году

Как узнать кадастровую стоимость из ЕГРН

Исчерпывающий перечень информации об объекте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Чтобы посмотреть кадастровую стоимость квартиры, можно заказать документ:

  • лично;
  • посредством услуг почтовой связи;
  • в режиме онлайн.

Данные реестра систематически обновляются, поэтому они всегда достоверны.

Документ содержит официальные сведения из базы Росреестра. Выписка в электронном формате, завизированная ЭЦП может использоваться в качестве доказательства в суде.

Чтобы запросить сведения из ЕГРН, можно воспользоваться специализированными интернет — ресурсами.

По кадастровому номеру

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно через интернет – портал Росреестра. Алгоритм действий:

  • переходим на сайт Росреестра;
  • в разделе «Электронные услуги и сервисы» выбираем опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • в открывшейся графе вводим кадастровый номер;
  • указываем цифры с картинки;
  • кликаем по кнопке «сформировать запрос»;
  • откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости;
  • выбираем опцию с указанием адреса.
Читайте также:  Досрочное погашение кредита: условия и порядок, возврат процентов

На заключительном этапе поиска система выдаст развернутые сведения по квартире с указанием ее кадастровой стоимости.

По адресу

Чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу в режиме онлайн, необходимо:

  • перейти на сайт https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/cc_ib_svedFDGKO;
  • в разделе «Сервисы» выбрать опцию «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»;
  • в открывшейся графе ввести адрес местонахождения жилья (субъект РФ, улица, номер дома и прочее)
  • указать цифры с картинки;
  • кликнуть по кнопке «сформировать запрос», после чего откроется справочное меню с информацией по объекту недвижимости.

Сведения из ЕГРН могут быть переадресованы на электронную почту.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости – последствия

Отчуждатель недвижимого имущества, фиксируя в договоре сумму, которая меньше кадастровой стоимости квадратных метров, пытается освободить себя от уплаты НДФЛ. Но снизить налоговое бремя до нуля таким способом не получится, а частично минимизировать его можно.

Если цена квартиры в договоре будет составлять менее 70% от кадастровой стоимости, то при расчетах фискального обязательства используется понижающий коэффициент (0,7%). При превышении указанного показателя, продавец платит налоги по стандартной ставке – 13%

Но понижающий коэффициент может применяться, когда отчуждатель недвижимости оформил ее в собственность после 1.01.16 г.

Что такое кадастровая стоимость недвижимости, как она считается и почему может отличаться (сильно!) от рыночной

Это цена жилья, которую государство установило в результате массовой оценки по формальным признакам: району, типу дома, площади жилья и т. д. Особенности квартиры, например хороший ремонт, перепланировку, вид из окна, кадастровая стоимость не учитывает. Это цена, максимально близкая к рыночной, насколько это возможно без индивидуальной оценки каждой квартиры. 

До 2015 года для расчётов, связанных с квартирами, использовались, как правило, рыночная стоимость и инвентаризационная стоимость недвижимости, которая определялась государством с учётом износа квартиры. Инвентаризационная стоимость была небольшой и ещё постоянно уменьшалась из-за «износа», поэтому сильно отличалась от рыночной цены. Налог на имущество считался на основе именно этой суммы. 

В 2015 году в Налоговый кодекс внесли изменения, и налоги должны были начать считать от кадастровой стоимости недвижимости, а на переход с инвентаризационной на кадастровую стоимость давалось 5 лет — до 2020 года. В некоторых регионах переход уже завершён, в остальных должен вот-вот завершиться. 

Данные обо всех жилых и нежилых помещениях — их адреса, площадь, дата постройки здания, кадастровая стоимость и другая информация — хранятся в Едином государственном реестре недвижимости.

Он появился в результате объединения двух реестров: государственного кадастра недвижимости с техническими характеристиками и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в котором была вся информация о правах на недвижимость. 

Информацию о кадастровой стоимости недвижимости любой может узнать бесплатно, заказав выписку о кадастровой стоимости объекта в многофункциональном центре. Легко посмотреть её и онлайн: на сайте Росреестра или на публичной кадастровой карте.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной 

Государство вряд ли сможет точно определить цену вашего жилья, скорее всего, она будет ниже или выше реальной.

Кадастровая стоимость — это общая оценка квартиры: никто не приезжает ее смотреть, не оценивает дорогой ремонт, удобство планировки и другие важные при продаже характеристики.

Оценка делается по массовым методикам, поэтому может оказаться, что квартира соседа снизу, который уже 30 лет не делал ремонт, будет стоить столько же.

Рыночная стоимость квартиры — та, которую используют для сделок, — основана на индивидуальных характеристиках квартиры. В ней учитывают не только район, площадь и ценность дома, в котором находится жильё, но и особенности каждой квартиры: будь то планировка, ремонт, состояние инженерных систем или вид из окна.

Что такое кадастровая оценка и как её проводят

Этим занимаются бюджетные учреждения, которые создаются специально для этой цели в каждом регионе. Раньше оценка велась по правилам Закона «Об оценочной деятельности», но в 2016 году приняли Закон «О государственной кадастровой оценке», и теперь её выполняют по-новому. К 2020 году переходный период для проведения оценки должен завершиться во всех регионах.

Как выглядит процесс оценки по новым правилам:

1.     Исполнительный орган власти региона (орган, отвечающий за исполнение законов) принимает решение о необходимости оценки. Специальное бюджетное учреждение собирает информацию о недвижимости, обрабатывает её и готовит оценку. 

2.     На сайте Росреестра публикуют предварительные отчёты об оценке. Они доступны 60 дней — в течение этого времени можно отправлять замечания, например, если в расчётах есть ошибки. Заявления рассматривают, и предварительные отчёты обновляются раз в 5 дней.

3.     Результаты оценки утверждаются, и новая кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января следующего года.

Всю публичную информацию о том, как проходит кадастровая оценка, по каким объектам готовы отчёты, а по каким уже утверждены, можно посмотреть в специальном разделе сайта Росреестра.

Стоимость недвижимости по кадастру устанавливается не навсегда. Её могут обновлять раз в 3–5 лет. Чаще — раз в 2 года — можно пересматривать кадастровую стоимость только в городах федерального значения: Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе.

В исключительных случаях проводят внеочередную кадастровую оценку, например, если в субъекте РФ оспорили кадастровую стоимость у 30% всех объектов недвижимости.

На что влияет кадастровая стоимость объекта

Кадастровая стоимость — основа для всех расчётов, связанных с недвижимостью.  

На сегодня это главная отправная точка для начисления налогов, расходов на нотариуса и других выплат. Давайте разбёрем основные из них.

Налог на имущество

Это налог, который мы платим каждый год за всё имущество, которым владеем, — квартиры, гаражи, машины. Для расчёта налога на имущество используется кадастровая стоимость недвижимости на 1 января того года, за который платится налог. В Росреестре можно узнать кадастровую стоимость квартиры на любую дату, нужно выбрать её в календаре или заказать выписку в МФЦ на определённое число.

Если дом построили и сдали позднее 1 января, то за основу берётся та кадастровая стоимость квартиры, которую установили при внесении квартиры в ЕГРН.

Размер налога определяют местные власти. Они могут вводить дифференцированные ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости объекта. Такой вот своеобразный «налог на роскошь».

Максимальная ставка налога — 0,1%, но местные власти вправе увеличить её до 3 раз.

Например, в Москве при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей ставка налога будет 0,1%, а для квартир с кадастровой стоимостью от 50 до 300 млн рублей — уже 0,3%.

Рассчитать сумму налога можно на сайте ФНС в специальном калькуляторе.

Если кадастровая стоимость менялась

С 1 января 2019 года в Налоговый кодекс внесли изменения, и правила обложения имущества налогами поменялись.

Теперь, если кадастровая стоимость недвижимости менялась в течение года из-за того, что трансформировался сам объект недвижимости (например, была сделана сложная перепланировка или объединены две квартиры), налог пересчитывается не с 1 января следующего года, а с той даты, на которую установили новую стоимость недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры

Со всех доходов, которые получает человек, он должен платить налоги. Продажа квартиры — не исключение. Мы уже рассказали, в каких случаях и кому придётся заплатить налог после продажи квартиры (и кому не нужно — тоже). И если платить всё-таки нужно, то для налога на доходы тоже потребуется узнать кадастровую стоимость квартиры. 

Она понадобится, чтобы понять, от какой суммы считать налог: если цена квартиры в договоре купли-продажи больше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с этой суммы, но если цена в договоре будет меньше, то налог считается от 70% кадастровой стоимости. 

Не забывайте, что к любой получившейся сумме можно применить имущественный вычет 1 млн рублей. Раньше эту схему использовали, чтобы не платить налоги: в договоре купли-продажи указывали цену в 1 млн рублей, применяли вычет и обнуляли налог. Теперь так не получится — кадастровая стоимость намного ближе к реальной. 

Налог при получении квартиры в подарок

При дарении квартиры от налога освобождены близкие родственники: если квартира подарена супругами, родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками, братьями и сёстрами (в том числе теми, у кого общий только один родитель). Остальным придётся заплатить за подаренное жильё, так как это тоже считается доходом.

Если в договоре не прописана рыночная цена квартиры (а в договоре дарения это делать необязательно), то налог считается от её кадастровой стоимости. В зависимости от статуса получателя подарка — является ли он налоговым резидентом России (то есть платит ли он тут налоги, с гражданством это, кстати, не связано) — ставка налога составит 13% или 30%.

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры: в чем разница

У любой недвижимости есть две стоимости: рыночная и кадастровая. По одной ее продают или покупают, другая нужна для расчета налогов. Рассказываем, от чего зависит оценка и на что она влияет.

Рыночная стоимость квартиры: что это и кто ее определяет

Рыночная стоимость квартиры — цена, за которую ее продают и покупают. Ее указывают в объявлениях о продаже недвижимости и договорах купли-продажи.

На рыночную стоимость влияет много факторов: город, район, инфраструктура, возраст дома, качество отделки, этаж, вид из окон и даже соседи. Также имеет значение ситуация в экономике и на рынке недвижимости. Даже у двух одинаковых по планировке квартир в одном доме рыночная стоимость может быть разной.

Рыночную стоимость квартиры обычно определяет продавец или риелтор. Иногда рыночную цену недвижимости определяет оценщик. Его привлекают, если нужно заключение — например, для банка, который выдает покупателю ипотеку.

Кадастровая стоимость: что это и кто ее определяет

Кадастровую стоимость жилья определяют государственные органы. Ее используют в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество, дарение и на доход при продаже квартиры. Кадастровая стоимость может не совпадать с рыночной — быть меньше или больше.

Кадастровую стоимость считают без осмотра квартиры. Учитывают город, район, возраст дома, площадь. Не учитывают ремонт, вид из окон или престижность ближайшей школы. 

Кадастровая стоимость у квартир с одинаковой планировкой в одном доме обычно равная, даже если в одной сделан дорогой дизайнерский ремонт, а в другой сыплется с потолка штукатурка.

Органы власти пересчитывают кадастровую стоимость жилья раз в 3-5 лет. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — могут переоценивать квартиры и дома раз в 2 года. Если кадастровую стоимость оспорили больше 30% собственников жилья в регионе, переоценку проводят раньше.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно сформировать запрос на сайте Росреестраили найти свою квартиру на публичной кадастровой карте. Понадобится только адрес или кадастровый номер — его указывают в выписках из ЕГРН.

Читайте также:  Банкротство физических лиц при ипотеке: что будет с квартирой

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и некоторые другие виды платежей.

✅ Налог на имущество платят ежегодно. Его ставка зависит от региона и иногда — от стоимости квартиры. Она составляет до 0,3%. Сумму налога рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости на 1 января того года, за который платят налог. 

✅ Налог на дарение тоже считают по кадастровой стоимости, если в договоре не прописана рыночная. Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13%. Платить налог не нужно, если квартиру подарили близкие родственники: муж или жена, родители, бабушка или дедушка, ребенок, брат или сестра.

✅ Налог на доход от продажи квартиры рассчитывают от 70% кадастровой стоимости, если рыночная ниже этой суммы, и от стоимости по договору, если она больше 70% кадастровой. Ставка налога — 13%. Его считают, исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи. От налога освобождаются сделки с недвижимостью, которая была в собственности 3-5 лет.

Также кадастровая стоимость влияет на некоторые другие расходы — например, на нотариальные пошлины при сделках с недвижимостью.

Что делать, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью

От кадастровой стоимости зависят многие расходы владельца квартиры. Если собственник считает, что при оценке допустили ошибку, он имеет право оспорить кадастровую стоимость.

Если, например, неверно указана площадь квартиры — достаточно обратиться в МФЦ и подать обращение. К нему нужно приложить документы на квартиру и пояснение, почему вы не согласны с расчетом.

Если очевидной ошибки нет, но собственник не согласен с кадастровой стоимостью, у него есть два пути: обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд. 

В большинстве случаев в комиссию при Росреестре обращаться не обязательно. Этот этап проходят только компании, если раньше стоимость принадлежащей юридическому лицу недвижимости оценивалась по старому закону «Об оценочной деятельности». Компании, у которых недвижимость уже оценили по новым правилам, и физические лица могут сразу обращаться в суд.

Для суда нужно подготовить следующие документы: 

  • выписку о кадастровой стоимости
  • выписку из ЕГРН
  • договор купли-продажи, дарения или свидетельство о о праве на наследство
  • отчет от независимого оценщика

Их прикладывают к исковому заявлению и подают в суд общей юрисдикции. Затем суд рассматривает заявление и выносит решение. Для подачи иска и защиты интересов в суде может понадобиться помощь юриста.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной. Изменения законодательства с 2020 года

Владельцы недвижимости знают, что помимо рыночной, она имеет еще и кадастровую стоимость. Именно последняя используется для расчета налога на недвижимое имущество, и имеет отличие от суммы, уплаченной при сделке. Давайте рассмотрим, в чем же заключается принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной и причины этой дифференциации.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается в результате проведения процедур государственной кадастровой оценки, по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ и используется для целей налогообложения.

Последние 3 года кадастровую оценку капитально «трясет». С 01.01.2020 г.

вступил в полную силу (переходный период уже пройден) Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке», который предлагает совершенно новый подход и методику определения кадастровой стоимости недвижимости.

Изменения направлены на применение единого алгоритма кадастровой оценки на территории всей страны. Например, раньше услуги по оценке оказывались частными независимыми оценщиками по гос.контракту, утверждались местными (или региональными) органами власти, а Росреестр выступал в качестве арбитра. Подобная организация процесса оценки дала крайне негативные «плоды».

  • Теперь же принято решение о введении института государственных кадастровых оценщиков и передаче полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут вести данную деятельность на постоянной основе.
  • Кадастровая стоимость рассчитывается посредством метода массовой оценки с применением методологии любого из подходов (затратного, сравнительного или доходного) и лишь в исключительных случаях применяется индивидуальный расчет.

Рыночная стоимость объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости, это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.В отличии от кадастровой, рыночную стоимость устанавливает не государство, а его собственник, риелтор или профессиональный оценщик, который может быть нанят по инициативе любой из сторон сделки. Т.е.

если вам потребовался отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, достаточно обратиться в оценочную организацию или специалисту частной практики.

Обязательное требование к оценщику — это наличие действующего членства в соответствующем СРО и застрахованная ответственность, причем форма деятельности не имеет значения (индивидуальный предприниматель или сотрудник юридического лица).

Еще одно принципиальное отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости используется индивидуальный метод, против метода массового анализа при государственной кадастровой оценке. При том, что подход так же, как и в первом случае, может быть выбран любой (затратный, сравнительный, доходный и т.д.).

Ключевой момент заключается в том, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в равной степени учтены интересы покупателя и продавца: один заинтересован в продаже товара по максимально возможной цене (для получения прибыли), другой стремится приобрести товар по выгодной цене, желательно минимальной. Т.е. цена, установленная в условиях рынка, уравновешивает спрос и предложение и является компромиссом между продавцом и покупателем.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

Первое, что можно отметить, говоря об отличии кадастровой стоимости от рыночной, это конечно же область применения полученных данных. Как мы уже упоминали ранее, кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки купли-продажи объекта. Также стоит отметить кардинально разные факторы, участвующие в формировании стоимости.

Кадастровая стоимость

Так для определения кадастровой стоимости должно учитываться следующее:

  • физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
  • технические и эксплуатационные характеристики объекта;
  • наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
  • характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
  • наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
  • неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или существенно затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства).

При расчете кадастровой стоимости НЕ учитывается следующее:

  • благоустройство территории (покрытия, малые архитектурные решения и т.д.);
  • улучшения земельного участка (даже поставленные на кадастровый или бухгалтерский учет);
  • озеленение;
  • движимое имущество (временные постройки, киоски, навесы и др.);
  • объекты, расположенные за границами объекта;
  • предметы декоративно-прикладного искусства;
  • предпринимательская деятельность, осуществляемая в границах объекта оценки.

Рыночная стоимость

Рыночную же стоимость формирует масса факторов, в том числе и те, которые не учитываются при расчете кадастровой, вплоть до того, что вид из окна влияет на цену объекта. Также на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр.

Подытожить дифференциацию между кадастровой и рыночной ценами можно следующим образом: конечно, рыночную стоимость объекта можно считать более гибкой и объективной, однако не стоит забывать, что на нее в большей степени влияет состояние рынка, а на кадастровую — региональная экономика.

Политика по уравниванию кадастровой и рыночной стоимости

Когда выявилась необъективность применения старых методов расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (зачастую она превышала рыночную), правительство, при участии Росреестра, разработало новую нормативно-правовую базу для урегулирования данного вопроса. Теперь кадастровая стоимость объекта максимально приближена к рыночной, но ни в коем случае не превышает ее, это строго регламентировано законом.

Пересмотр кадастровой стоимости производится каждые три года (в городах федерального значения каждые два года), при этом возможны внеочередные пересчеты.

Внеочередная кадастровая оценка может проводиться в случае выявления ошибки при расчете кадастровой стоимости объекта. Для мониторинга ошибочных расчетов введены индексы рынка недвижимости (приказ Минэкономразвития России от 29.05.2019 № 302).

Также кадастровая стоимость объекта может быть оспорена в административном или судебном порядке. Для этого владельцу недвижимости необходимо обратиться в местное государственное бюджетное учреждение, уполномоченное на проведение государственной кадастровой оценки, либо в суд. Причем для обращения в суд, не обязательно предварительно обращаться в бюджетное учреждение.

Конечно, политика по расчету кадастровой стоимости объектов недвижимости становится куда более «поворотливой» и приближенной к условиям реального рынка, однако не стоит забывать о целях, для которых она используется. Согласитесь, что платить налог за дорогостоящий ремонт или адекватных соседей (что включают в рыночную стоимость) как минимум нелогично.

Leave a Comment

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *